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寫字樓的品類化 可分爲四個階段

http://www.makinara.com  2016年06月17日 09:42:55    沈陽寫字樓網

導讀:一座寫字樓,當50%以上的租戶處于同一生命周期時,這座寫字樓的資産特征就會對應一個相對集中的品類。

    地球上的任何物種,在進化這個漫長而殘酷的戰場上,若想生存,就必須發育出一種本能:把周遭世界這個充滿無限變量的環境盡可能簡單化,從而提高“認知-判斷-行動”的效率。盡管很多時候與事實有偏差,但這種簡化機制確實在大多數時候上提高了效率。

    微觀到房地産行業,簡化機制也無處不在。做得好的,在同業競賽中可以憑借高效率的長途奔襲而揚名立萬。比如,萬科從百億到千億的成長過程中,盡管膨脹速度很快,但其以客戶家庭生命周期爲視角的産品線一直是清晰且簡單的。

    住宅可以品類化,那麽,寫字樓有沒有可能同樣地品類化呢?結論是肯定的。如果從寫字樓客戶——企業的生命周期的角度看,寫字樓産品也可以區分出清晰的品類。

    四個階段從租客的角度來看,其選址訴求、承租面積及預算占比,和企業所處的生命周期密切相關,但與具體行業關聯不大。而且,處于不同階段的企業,在辦公選址上的需求和成本負擔是跳躍式的。

    一座寫字樓,當50%以上的租戶處于同一生命周期時,這座寫字樓的資産特征就會對應一個相對集中的品類。

    比如,建外SOHO就是典型的VC寫字樓項目,大部分租客是小企業,它們更追求便捷和低負擔。這種類型租客也造成了VC寫字樓項目鮮明的資産特征:潛在租客數量最大、流動性最強,但資産增值速度也最慢。

    伴隨生命周期的演化,一個項目的主要租客生命周期階段越高,則其租用的寫字樓項目流動性逐漸減弱,而資産價值逐漸增強,顯示出更好的增值能力。比如金融街[簡介 最新動態]和CBD爲代表的IPO級寫字樓,就是其典型代表。

    而租客到了總部級,客戶再次分化。這部分企業客戶開始出現自建和自購寫字樓而外遷的現象,造成寫字樓項目有效租客數急劇下降,流動性降到最低。雖然首次交易價格往往最高,但交易也往往長期沒人接盤。

    寫字樓的資産屬性不同,適合的投資客戶也不同。VC項目雖然成長性弱,但特別適合風險偏好很低的包租婆式的中小投資客,CBD雖然好,但估值偏高又有空置風險,更適合風險承受能力更強的客戶。

    通過生命周期區分出寫字樓的品類,可以幫助我們對一個新項目的價值及潛力提供基礎判斷。做寫字樓開發或投資,在鎖定目標城市後,就可以依據上述的品類分析,即依據當地的企業生態現狀,確定寫字樓項目的主力産品和産品組合。

    用品類的邏輯,也可以爲市場上的一些現象提供相對理性的解釋。比如,建外SOHO,租金回報近幾年也在增長,但由于其業權分散和産品品質的雙重影響,導致其租客自始至終處于VC階段,成爲小企業的集散地。由于租客無法實現級別上的替換,其品類“鎖死”在VC級別上,對應的資産價格也只能跟著市場尾部漲跌。

    用品類的邏輯,還可爲産品定位與經營提供思路。

    首先,做寫字樓開發,就算爲了補充現金流需要散售寫字樓,也要爲寫字樓品類的成長性留出余地。産品品質是實體基礎,你能幫助客戶實現升級帶來的資産增值,客戶就會放心地繼續追投。其次,如果能夠捕捉到在基本面上具備品類升級的城市和項目機會,即使現狀不堪,也可能是一座富礦。

    同樣的,在寫字樓銷售時,如果我們能根據入駐企業的生命周期對寫字樓進行歸類,並以此和不同的投資客戶對位,這些不同品類的寫字樓,也就越來越像一個完整系列的理財産品。

 




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(來源: 作者:)


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