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當前房地産企業資金鏈風險 房企負債率較高

http://www.makinara.com  2018年08月09日 09:16:41    沈陽寫字樓網

導讀:房地産作爲資金密集型的行業,對資金具有先天的高度依附性。同時,由于前期投資較大,開發周期較長,企業銷售回款較慢等原因,企業在規模擴張的階段,普遍使用了較高的財務杠杆,負債率較高。在嚴厲的調控下,房地産銷售受阻,回款周期將會變長,回款周期和債務周期會産生錯配;同時,房地産行業資産負債率持續上升,目前處于高位,存在一定的風險。

自2016年3月份以來,我國房地産市場調控趨嚴,調控手段也不斷增多,除了傳統的限購、限貸等,還有“限售、限商、競自持面積”等新舉措。隨著調控的持續和深入,房地産市場的風險也逐漸顯露,其中較爲突出的就是房企資金鏈問題。

當前房地産企業資金鏈風險

根據2017年6月25日商務部研究院與中國財富傳媒集團中國財富研究院聯合發布的《中國非金融類上市公司財務安全評估報告》(2017春季),2017年中國25個一類行業中,財務安全狀況最好的行業是紡織服裝行業,最差的是房地産業。在財務安全最差的100家公司中,房地産行業數量最多,達到23家。目前房地産行業資金鏈究竟存在哪些問題,風險有多高?本文從七個方面予以分析。

1.房地産開發資金主要來自自身造血

目前房地産一半以上的資金來源依靠項目回款,其次爲自籌資金,再者爲銀行貸款,利用外資占比最小。截至2017年8月,四個資金來源占比依次爲51.45%、31.5%、16.94%和0.11%。隨著調控的持續和深入,資金來源將更多地依靠項目銷售回款,而與此同時,房地産去化放緩,這意味著資金風險可能上升。

從其他資金來源看,自籌資金比例相對比較穩定,基本保持在30%左右的水平,個別年份會因爲融資環境變化而出現小幅上浮。銀行貸款呈現不斷下降的趨勢,2010年其占比爲17.3%,2016年下降爲14.92%。銀行貸款還表現出與調控政策的趨同性,即調控收緊時期該比例明顯下降,放松時期該比例有所上升。當然也存在企業利用其他手段套取銀行貸款補充企業自有資金的情況,這不作爲本文分析內容。利用外資的占比也呈下降趨勢。2010年,房企利用外資795.56億元,占比1.1%,2016年利用外資下降到 140億元,占比僅爲0.1%。

2.房企負債率較高

房地産作爲資金密集型的行業,對資金具有先天的高度依附性。同時,由于前期投 資較大,開發周期較長,企業銷售回款較慢等原因,企業在規模擴張的階段,普遍使用了較高的財務杠杆,負債率較高。在嚴厲的調控下,房地産銷售受阻,回款周期將會變長,回款周期和債務周期會産生錯配;同時,房地産行業資産負債率持續上升,目前處于高位,存在一定的風險。2009年,房地産行業負債率爲65.02%,2011年突破70%,而2016年已達到76.7%。7年間,房地産行業負債率增加了11.68個百分點。

3.房企盈利能力下降

近年來,房地産行業的盈利能力不斷下降,銷售毛利率和銷售淨利率分別從2009年的36.54%和16.65%,下降到2016年的27.24%和10.48%,分別下降9.3個和6.2個百分點。房地産盈利能力的下降主要受兩個方面的影響,一是土地價格持續上漲,二是融資成本不斷提高。成本的快速上升擠壓了行業的利潤空間。

4.房企融資難度上升

自2016年10月份以來,對房企發行公司債的監管日趨嚴格,截至8月17日,證監會共對46家公司債發行的申請終止或中止審查,其中房地産板塊以14家企業占比最高。

隨著房地産調控趨嚴和金融監管加強,房企在國內融資的難度不斷上升,部分房企已有轉向海外融資的趨勢。以往的經驗表明,國內調控收緊時期是利用外資增加較爲明顯的時期。本輪調控收緊後,利用外資的增長更爲明顯。從同策研究院監測40家典型房企融資數據看,2017年9月份,40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計700.534億元,較上月(621.98億元)增加12.63%。自6月份房地産企業融資達到峰值以來,七、八月份融資總額持續下滑,9月融資額較8月有所提高,但仍未超過7月融資額(816.15億元)。從融資渠道看,9月其他債權融資總額達409.78億元,位居第一;信托貸款籌資總額位居第二,較8月份大幅提升(增加501.82%);境內銀行貸款總額位居第三,較上月略有下降(降低13.43%);海外銀行貸款、中期票據、公司債、委托貸款依次位列其後。從融資成本來看,40家典型房企融資成本明顯提高。在9月份所有已披露的房企融資中,除極個別外,成本均高于4.80%。其中更爲市場化的公司債、其它債權融資利率波動幅度較大。

5.房企債務違約風險上升

前期房企依靠大量舉債快速擴張,相關債務的集中兌付期已經臨近。2015至2016年,上市房企新增債務高達8520億元,比過去五年間8200億元債務總和還要多。上市房企存量債務期限一般爲2到3年,因此,2018年和2019年將是債務的集中兌付期(2018年爲3375億元,2019年爲4474億元),房企償債壓力較大。

6.房企並購趨勢明顯

近年來,房地産行業的並購呈現兩個特點。

第一,房地産行業並購規模呈上升趨勢。近年來,中、小房企被並購成爲常態,並購資金規模也在擴大。2013年,房企並購案例爲181個,並購規模1104.69億元。2016年,房企並購案例爲344個,並購資金規模達到4107.71億元。三年間,並購資金規模增長了271.84%,年均複合增長率爲140%。

第二,房地産行業的並購規模已經超越其他行業。2017年前三季度房地産行業的並購規模爲2581.83億元,位居所有行業首位。而2015年和2016年同期,房地産行業的並購規模分別爲2113.41億元和2670億元,分別位居行業第四位、第二位。房地産行業並購規模在三年內已從行業第四位躍升到第一位。

7.房地産行業分化加速企業間並購

從2016年房地産企業績效看,房企間分化明顯,中、小型房企績效指標與大型房企相比存在較大的差距,大型房企盈利能力較小型房企高一倍以上。大型房企總資産報酬率爲7.9%,中型房企爲3.6%,小型房企僅爲2.1%;大型房企銷售利潤率爲23.1%,中型房企爲14%,小型房企僅爲12.6%。此外,大型房企在資産質量、債務風險及經營增長等方面也明顯優于中小房企(見表1)。

在融資難度不斷加大、土地成本日益高漲、企業盈利能力下降的情況下,中、小房企在資金實力、品牌和規模等方面均處于劣勢。同時,受調控政策影響最明顯的也是中、小房企,這將加大其被大型房企並購的可能性。




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